明年中国房地产业开发重心将转向小城镇宜兴
明年中国房地产业开发重心将转向小城镇
种种迹象表明,2006年,国家政策这只“看得见的手”将会继续拨调房地产业的方向,尤其是对土地市场的调整、监控措施的加强,以及资金导向的改变,决定了房地产业必须谋求“转身”——脱城入镇。
其一,土地供应和使用的约束性将进一步增大,城市用地的透明度与代价将越来越高。土地供应是房地产市场的“闸门”,加强土地供应调节是楼市调控的重要手段。12月上旬在上海召开的“2005中国土地市场年会”所透露出的信息表明,2006年地根仍将紧缩。“目前调控正处在关键阶段,并没有结束,可以预料明年国家对楼市调控的基本趋向不会改变。”中国土地学会会长、原国家国土局局长邹玉川说,今后国土资源部门将加快编制房地产中长期发展规划,完善和规范土地收购储备制度,并引入市场机制,缩短土地供应的时间等。这些看似原则性的表述,其意旨恰是欲对目前城市用地弊端的矫正。一面是土地资源紧缺,另一面却是大兴“造城运动”、大建别墅,以及开发商囤积的大量土地闲置。据统计,眼下中国闲置土地或者批而未用的土地超过400万亩。仅在广州,今年5月到11月间清理的闲置土地就达2500多公顷。
国土资源部土地利用管理司副司长束克欣指出,当前国土资源部所做的十个工作重点之一,就是进一步完善工业用地和城市房地产市场准入制度,制定限制和禁止供地目录。与房地产关系比较密切的别墅、低密度住宅、大户型住宅,将限制供地,特别是别墅用地则须加以禁止。“不能让少数人占用这么多土地资源。” 束克欣甚至告诫,“开发商不要指望从别墅这个行当中赚钱。”其二,在加强固定资产投资调控和建设新农村的宏观经济环境下,此前从农村汲取、流入了房地产领域的部分资金,将由城市回流农村、小城镇。
“扩大消费需求、加强固定资产投资调控”是刚闭幕的中央经济工作会议重要议题之一,2006年国家将加大对“三农”投入力度同是中央经济工作会议的一大内容。其中,一个大举措是“加强农业和农村基础设施建设和社会主义事业建设,加快推进农村道路、饮水、电网、通信等基础设施建设,继续增加农村教育、文化、卫生等方面的投入。”其所透露出的信号是:多年来中国以城市建设为主的投资方向,正在向更加重视农村建设方面作出重大转变。而这,正是2006年房地产业发展的宏观环境所在。
中国土地学会秘书长黄小虎说,当前中国经济存在的一个明显问题是地区发展失衡,“由于这几年包括房地产业在内的城市建设发展太快,整个社会的资源过分向城市集中。本来最需要建设资金的是农村,现在却是资金大量流入城市。前几年,平均每年有9000亿元的农村资金通过财政储蓄和信用社的渠道流到城市,然后城里人用农民的钱搞城市建设,来盖房子,使得中西部地区农村的发展空间受到了很大的挤压。”
大量资金汇流并拥堵的城市,成为开放商和投机客肆意圈钱的“流着奶与蜜”的福地。一方面,开发一两个楼盘,建设一两个小区,就能催生一两个亿万富翁;另一方面,普通百姓的收入很低。黄小虎分析说,这是社会两极分化的组成部分。房价上涨过快促进了投资、投机活跃,最后实际上是穷人补贴富人。因为有钱的人可以买几套,十几套,然后再倒卖给穷人。炒抬房价就是从穷人的口袋里掏钱。
业内人士认为,鉴于土地、资金上的变化,明年房地产开发的重心转向成为必然。在日前举行的上海市第十八届房展会论坛上,全国工商联住宅产业商会会长聂梅生说,加强农村建设和发展县域经济是大势所趋,今后房地产的方向不在大城市,在城镇。
国土资源部的官员也认为,明年有关部门将对农村居民房的改造进行试点,在“迁村并点”工作中,开发商可以觅得商机。
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